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Immobilien in Italien: Finanzierung
Grundsätzlich bieten sich italienische Banken bei der Finanzierung an. In der Praxis ist das Verfahren jedoch häufig für Ausländer so umständlich, daß Sie genausogut Ihre Hausbank in Deutschland beauftragen können. Üblicherweise sind aber Makler gern bei der Finanzierung behilflich. Überlegen Sie aber genau, ob seine Finanzierung genauso gut ist wie sein Objekt, wenn nicht, besteht kein Grund zu koppeln!
Von den Bausparkassen bot zumindest die LBS lange Zeit unter dem Projektnamen Casa Europa Immobilienfinanzierungen europaweit an. Für Italien erfolgte die Absicherung über die Sparkasse Bozen, Südtirol, wo man ja bekanntlich deutsch spricht. Das Procedere war zwar auch hier nicht ganz einfach, aber wenigstens bestand seinerzeit noch eine Möglichkeit, so etwas von Deutschland aus zu organisieren. Das Verfahren der Kreditsicherung ist relativ langwierig und kostenintensiv. In der Praxis besteht die Schwierigkeit darin, daß Sie mit der Bestellung der Hypothek (durch den Notar in Anwesenheit eines Vertreters Ihrer Bank) erst beginnen können, wenn Sie Eigentümer sind. Da Sie aber mit Unterzeichnung des Kaufvertrages vollrechtlicher Eigentümer werden (eine Abweichung zum deutschen Recht) und die Hypothekenbestellung erst beginnt, wenn die Eigentumsverhältnisse geklärt sind und das Grundbuch angelegt ist, haben Sie ein zeitliches Problem. Sie müssen die Immobilie beim notariellen Kaufvertragsabschluß auch voll bezahlen (eine Anzahlung ist bei Vorvertragsabschluß fällig). Es ist also eine Zwischenfinanzierung notwendig. Wenn Sie Glück haben finden Sie aber einen Verkäufer, der sich mit der Abtretung des Hypothekenkredits als Bezahlung einverstanden erklärt (delegazione di pagamento/cessione del credito). Die Hypothek wird sechs bis zehn Wochen nach Beurkundung des notariellen Hypothekenvertrags eingetragen. Dann erst können die Kredite ausbezahlt werden.
Hilfreich, weil schneller und um ein Vielfaches kostengünstiger, ist die Belastung eines vorhandenen Grundstücks oder eines Aktiendepots in Deutschland durch die Hausbank. Das geht innerhalb von wenigen Tagen vonstatten und spart einiges an Mühe und Kosten. Der Weg über die LBS ist zumindest gangbar, wenn auch nicht ganz unkompliziert (Gutachteneinholung usw.). Italiener erhalten gern auch größere Summen in bar. Wundern Sie sich also nicht, wenn ein solcher Wunsch an Sie gerichtet wird. Das liegt einfach daran, daß Schecks ab einer bestimmten Höhe beim Finanzamt registriert werden. Da im Kaufvertrag immer ein wesentlich niedrigerer Preis notiert wird, als Sie letztlich bezahlen (aus dem im Vertrag genannten Preis ergeben sich die Steuern für Käufer und Verkäufer), hat der Verkäufer üblicherweise ein Interesse daran, zumindest die Differenz in bar zu erhalten. Ein solches Ansinnen ist zumindest nicht ungewöhnlich. Eine Alternative sind bankbestätigte Schecks. Lösen Sie diese aber immer ein paar Tage vor dem Notartermin ein. Italienische Banken zeigen sich häufig furchtbar unflexibel und behandeln die Schecks wie Euroschecks, d.h. lösen erst ein, wenn das Geld aus Deutschland durchgebucht ist. Das kann dauern und selten finden Sie einen Käufer, der gegen einen Euroscheck seine Unterschrift unter den Kaufvertrag setzt. Für gewöhnlich bieten Immobilienmakler auch eine Finanzierung in irgendeiner Form an. Hierbei hat man zumindest den Vorteil, daß beide Seiten wissen, worüber sie reden.
Zusammen mit dem Kreditantrag verlangt Ihre Bausparkasse/ Ihr Kreditinstitut in der Regel folgende Unterlagen:
- Kaufvorvertrag (compromesso/promessa di vendita); wenn Sie noch nicht Eigentümer sind
- notarieller Kaufvertrag (contratto di compravendita per atto pubblico)
- Nachweis der Eintragung in das Grundbuch/Katasteramt (NCBJ), wenn Sie schon Eigentümer sind (certificazione ipocatastale)
- Lageplan (estratto di mappa)
- Lichtbild des ObjektesItalienische Steuernummer (codice fiscale)
- Kopie des Personalausweises/Reisepasses der Beteiligten
- angemessener Feuerversicherungsnachweis, Brand, Explosion, Blitzschlag (certificato di assicurazione antincendo) mit Auszahlungsverpflichtung.
Bei Neubauten/Umbauten:
- genehmigte Baupläne (progetto approvato)Bauzeichnungen (piantine/progetti di costruzione)
- Baukostenaufstellung (preventivo delle spese di costruzione)
- Berechnung der Wohnfläche und des umgebauten Raumes (calcolazione della superficie abitabile e cubatura)
- Baufertigstellungserklärung des Bauleiters Meldung zum Baubeginn Bewohnbarkeitsbescheinigung nach Fertigstellung.
Objektbewertung, Kreditauszahlung:
Die Beleihungswertfestsetzung erfolgt aufgrund eines Wertgutachtens, das in Ihrem Auftrag erstellt wird. Die dafür anfallenden Kosten differieren, je nachdem in welcher Region Ihre Ferien Immobilie liegt und wie viel Zeit Ihr Gutachter in die Wertermittlung investiert. Sind alle Voraussetzungen zur Beleihung ihres Objektes erfüllt, und ist der Hypothekenvertrag vor einem italienischen Notar unterzeichnet, steht der Finanzierung nichts mehr im Weg. Hat der Notar die rangrichtige Eintragung der Hypothek bestätigt, kann der Kredit ausgezahlt werden.
Andere Nebenkosten:
Kauf von Privat (berechnet auf den Kaufpreis):
- Notarkosten 1 - 2 %
- Hypothekensteuer 1,6%
- Katastergebühr 0,4%
- Registergebühr 4 - 8% je nach Objektart
- Maklergebühr 2-4%
Kauf vom Bauträger (berechnet auf den Kaufpreis):
- Notarkosten 1 - 2%
- Mehrwertsteuer 10%
- Grundbuchgebühren
Der Notar errechnet für Sie Steuern und Gebühren. Die Endsumme überweisen Sie ihm. Für den Eintrag des notariellen Vorvertrags im Grundbuch fallen Gebühren und Notarkosten an. Auskunft erteilt Ihnen Ihr beurkundender Notar. Vorsicht: Aus steuerlichen Gründen geben Verkäufer im Kaufvertrag oft einen niedrigeren Kaufpreis an, als der tatsächlich bezahlte. Die italienische Finanzbehörde hat das Recht, den Kaufpreis dem Marktpreis anzupassen und eine Nachbesteuerung des Kaufvertrags vorzunehmen. Deshalb empfiehlt es sich, den Notar zu fragen, ob der Kaufpreis angemessen ist.
Finanzierungskosten:
- Schätzgebühren
- Notargebühren etwa 2% des Kreditbetrags
- Ersatzsteuer: 0,25% des Kreditbetrags für die Hypothekenbestellung
- Löschung der Hypothek